راهنمای جامع قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و پایان عصر قولنامه‌های عادی

تحول در سیستم ثبت اسناد و املاک کشور، مسیر دادوستد ملک را برای همیشه تغییر داده است. هدف اصلی این قانون، پایان دادن به کلاهبرداری‌های ملکی، پرونده‌های متعدد دادگستری و ایجاد امنیت کامل در سرمایه‌گذاری‌های ملکی است. بر بر اساس این تحول قانونی، اسناد عادی و قولنامه‌ای اعتبار خود را نزد مراجع قضایی و اداری از دست می‌دهند.

چه معاملاتی مشمول ثبت اجباری هستند؟

تمامی قراردادها و اعمال حقوقی زیر که موضوع آن‌ها ملک، زمین یا آپارتمان است باید به صورت رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند:

• انتقال مالکیت عین (خرید و فروش ملک)
• انتقال حق انتفاع (عمری و رقبی) و حق ارتفاق برای مدت بیش از دو سال
• انعقاد عقد رهن و وقف اموال غیرمنقول
• اجاره به شرط تملیک و اجاره‌های با مدت بیش از دو سال
• پیش‌فروش ساختمان (اعم از سهمی از عرصه یا اعیان)
• تعهد به انجام کلیه معاملات یادشده (قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌ها)

عواقب بسیار مهم عدم ثبت رسمی معاملات

در صورت عدم ثبت رسمی معاملات ذکر شده، اسناد عادی تنظیم شده در مراجع قضایی، اداری و داوری فاقد اعتبار خواهند بود. بدین ترتیب:

1. دعاوی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، اثبات معامله، خلع ید یا ابطال سند رسمی با سند عادی پذیرفته نمی‌شود.
2. تنها دعوای قابل استماع در صورت بطلان یا ثبت نشدن، دعوای استرداد عوضین (پس گرفتن پول پرداخت شده) خواهد بود.
3. هیچ یک از دستگاه‌های اجرایی شخص صاحب سند عادی را به عنوان مالک به رسمیت نمی‌شناسند.

تکلیف اسناد عادی و قولنامه‌های قدیمی چیست؟

برای افرادی که پیش از اجرای این قانون دارای قولنامه یا سند عادی بوده‌اند، سامانه‌ای تحت عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» ایجاد می‌شود. مالکان اسناد عادی موظفند طی مراحل زیر اقدام کنند:

نقش جدید مشاوران املاک و بنگاه‌ها

در چارچوب این قانون، نقش مشاوران املاک تغییر کرده است:

• بنگاه‌های املاک حق تنظیم سند عادی یا قولنامه نهایی را ندارند.
• وظیفه اصلی مشاوران املاک، انجام مذاکرات مقدماتی و ثبت پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است.
• پس از درج پیش‌نویس، ادامه روند تنظیم و ثبت سند رسمی نهایی توسط دفاتر اسناد رسمی انجام می‌پذیرد.

تسهیل در فرایندها و پاسخگویی آنی دستگاه‌ها

برای پیشگیری از معطل شدن متعاملین، تمامی دستگاه‌های اجرایی، سازمان تأمین اجتماعی و شهرداری‌ها مکلف شده‌اند استعلامات مربوط به بدهی‌ها، عوارض و موانع معامله را به صورت آنلاین و آنی از طریق سامانه پاسخ دهند. در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مقرر، سردفتر مجاز به ثبت سند خواهد بود و مسئولیتی متوجه خریدار نخواهد گردید.